Căn cứ Quy chuẩn 01:2008/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng; Quy chuẩn 03:2012/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị; Căn cứ Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng quy định về hồ sơ nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch khu chức năng đặc thù; Thông tư 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động xây dựng; Công văn số 850/ BXD ngày 11/5/2016 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn cách tính mật độ xây dựng khi giải quyết cấp giấy phép xây dựng; Sở Quy hoạch – Kiến trúc có văn bản số 4514/SQHKT-QLTHQH-PC Ủy ban nhân dân các quận – huyện, các Ban Quản lý khu chức năng đô thị cách tính mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, xác định tầng cao công trình và ký hiệu bản vẽ trong công tác lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch xây dựng và quản lý quy hoạch xây dựng, cụ thể:
Về xác định mật độ xây dựng theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Công văn số 850/BXD ngày 11/5/2016
[external_link_head]Theo Quy chuẩn 01:2008/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng, mật độ xây dựng thuần (net – tô) là tỷ lệ chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiều cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao, sân thể thao ngoài trời (trừ sân ten – nít và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất), bể cảnh …
Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Công văn số 850/BXD ngày 11/5/2016 về việc hướng dẫn cách tính mật độ xây dựng khi giải quyết cấp giấy phép xây dựng, diện tích chiếm đất là diện tích tính theo hình chiếu bằng của công trình phần nằm trong chỉ giới xây dựng trên mặt đất. Các chi tiết cấu tạo kiến trúc trang trí, sê nô, ô văng, ban công và phần mái đua ra khỏi tường bao ngoài của công trình (nếu có) không tính vào diện tích chiếm đất của công trình. Trường hợp công trình có hình khối kiến trúc đặc biệt cần xin ý kiến hướng dẫn cụ thể của Bộ Xây dựng.
Việc xác định diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc xây dựng để xác định mật độ xây dựng trên lĩnh vực quy hoạch thực hiện theo hướng dẫn tại Công văn số 850/BXD ngày 11/5/2016 của Bộ Xây dựng. Trường hợp công trình có các tầng phía trên vươn ra khỏi tường bao xây dựng của tầng trệt mà không hình thành phòng, lô gia thì không tính là diện tích chiếm đất. Đối với khoảng lùi phía sau và bên hông công trình, việc xây dựng ban công phải đảm bảo theo quy chế quản lý quy hoạch – kiến trúc hoặc thiết kế đô thị của từng khu vực được cơ quan có thẩm quyền ban hành.
[external_link offset=1]Về việc xác định hệ số sử dụng đất liên quan đến cách tính tổng diện tích sàn xây dựng theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng và Quy chuẩn 03:2012/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị
Theo quy định tại Thông tư 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động xây dựng, tổng diện tích sàn nhà/ công trình là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm cả các tầng hầm, tầng nữa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái và tầng tum. Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó, gồm cả tường bao (hoặc phần tường chung thuộc về nhà) và diện tích mặt bằng của lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói.
Theo quy định tại Quy chuẩn 03:2012/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô, số tầng của tòa nhà bao gồm toàn bộ các tầng trên mặt đất (kể cả tầng kỹ thuật, tầng áp mái, mái tum) và tầng nữa hầm. Các tầng hầm không tính vào số tầng nhà.
Để nhất quán với cách tính hệ số sử dụng đất trong các đồ án quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) và các đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 – 1/5000 đã được phê duyệt trước đây; trong khi chờ hướng dẫn của Bộ Xây dựng, trước mắt Sở Quy hoạch – Kiến trúc thống nhất áp dụng cách tính hệ số sử dụng đất là tổng diện tích sàn các tầng theo Quy chuẩn 03:2012/BXD (về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị) chia cho diện tích khu đất, lô đất phù hợp quy hoạch.
Về ký hiệu bản vẽ trong đồ án quy hoạch đô thị theo Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng
Đối với các đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt trước ngày Thông tư số 12/2016/TT-BXD có hiệu lực, đất ở đô thị được chia làm các loại: đất dân cư hiện hữu, đất dân cư hiện hữu kết hợp xây dựng mới, đất dân cư xây dựng mới. Hiện nay, theo Thông tư số 12/2016/TT-BXD, trong đồ án quy hoạch phân khu thì đất ở được quy hoạch phân làm 03 giai đoạn quy hoạch tương ứng 03 ký hiệu gồm: đất nhóm nhà ở (hoặc đất ở làng xóm) hiện trạng, đất nhóm nhà ở (hoặc đất ở làng xóm) giai đoạn quy hoạch ngắn hạn và đất nhóm nhà ở (hoặc đất ở làng xóm) giai đoạn quy hoạch dài hạn.
Để thống nhất trong khái niệm các chức năng đất ở và đảm bảo sự tương thích khi thực hiện điều chỉnh hoặc lập mới quy hoạch, phù hợp quy định theo Thông tư số 12/2016/TT-BXD, Sở Quy hoạch – Kiến trúc đã có văn bản báo cáo, xin ý kiến hướng dẫn của Bộ Xây dựng.
Một công trình Biệt thự do An Phú Long thiết kế và thi công – Ảnh minh họa.
Trong khi chờ Bộ Xây dựng có ý kiến hướng dẫn cụ thể, để thống nhất trong công tác quản lý quy hoạch đô thị, trước mắt Sở Quy hoạch – Kiến trúc thống nhất các khái niệm trong các đồ án QHCT xây dựng tỷ lệ 1/2000, quy hoạch phân khu như sau: đất dân cư hiện hữu tương ứng với đất nhóm nhà ở (hoặc đất ở làng xóm) hiện trạng, đất dân cư hiện hữu kết hợp xây dựng mới tương ứng với đất nhóm nhà ở (hoặc đất ở làng xóm) giai đoạn quy hoạch ngắn hạn và đất dân cư xây dựng mới tương ứng với đất nhóm nhà ở (hoặc đất ở làng xóm) giai đoạn quy hoạch dài hạn theo Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng. Để thuận lợi trong công tác tổ chức thực hiện theo quy hoạch đã được phê duyệt, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của người dân hoặc việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở không phụ thuộc vào giai đoạn quy hoạch ngắn hạn hoặc giai đoạn quy hoạch dài hạn của các nhóm nhà ở.
Đối với ký hiệu chức năng đất hỗn hợp (theo QCVN 01:2008/BXD), Phụ lục 1 đính kèm Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng không quy định ký hiệu chức năng đất hỗn hợp trong đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 – 1/5000 (chỉ quy định ký hiệu đối với đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500). Trong khi chờ Bộ Xây dựng hướng dẫn, Sở Quy hoạch – Kiến trúc trước mắt thống nhất tạm thời sử dụng ký hiệu chức năng đất hỗn hợp trong đồ án quy hoạch phân khu giống như ký hiệu chức năng đất ở hỗn hợp trong đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được quy định tại Phụ lục 1 đính kèm Thông tư số 12/2016/TT-BXD.
Kể từ nay, đối với các đồ án lập mới quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch tổng thể, đồ án điều chỉnh cục bộ quy hoạch ký hiệu bản vẽ phải tuân thủ theo quy định tại Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng quy định về hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch khu chức năng đặc thù.
Nguồn: Sở Quy Hoạch – Kiến Trúc TP.HCM
